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캘리포니아 상업용 부동산 임대차 계약 (Commercial Lease Agreement)

2021. 3. 2.



미국에서 상업용 부동산(Commercial Real Estate)의 임대차 계약(Lease Agreement)을 체결하고자 하는 당사자들(특히 임차인)은 주로 임대료 지불에 관한 부분과 임대 기간에만 관심을 가지고 검토를 하는 경우가 종종 있다. 특히 임대차 계약서의 경우, 임대인 측에서 초안을 작성하는 경우가 많다보니, 임대인에게 상당히 유리하고 임차인에게 불리한 내용의 표준문구(Boilerplate) 그대로 보내오는 경우가 많다. 임차인들의 입장에서는 가장 먼저 확인해야 하는 부분은 물론 1) 당사자, 2) 임대료, 3) 임대기간 등이 정확히 기재되어 있는지 이겠지만, 위 조항들 외에도 계약의 당사자들이라면 반드시 확인하고 넘어가야 하는 내용을 간단히 정리해보고자 한다. 공용서비스(Common Service)에 대한 임차인의 권리 ​ 부동산의 임대인은 건물과 그 부속 공용공간에 대하여, 리셉션, 보안, 청소, 조경관리, 화재시설 관리 등과 같은 공용서비스를 제공할 수 있다. 임차인들은 보통 자신이 임대한 유닛(Unit)에만 집중을 하는 경우가 있는데, 건물의 임대인이 공용서비스를 제대로 제공하지 않거나 그 비용을 모두 임차인들에게 전가시킬 수 있도록 계약서를 작성해오는 경우가 있으니 주의가 필요하다. ​ 따라서 반드시 계약서 내에 임대인이 제공하는 공용서비스는 무엇이 포함되어 있는지, 그리고 그 비용은 임대인과 임차인들 사이에서 어떻게 분담하기로 하는지에 대하여 살펴볼 필요가 있다. ​

시설의 유지 및 보수(Maintenance and Repair) 책임 ​ 임대인과 임차인 사이에 가장 흔하게 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 시설의 유지 및 보수에 대한 책임이 누구에게 있는지, 즉, 누가 유지 및 보수 비용을 부담할지이다. 보통은 각 유닛에 대한 유지와 보수의 책임은 임차인에게, 공용공간에 대한 유지와 보수 책임은 임대인에게 있다고 규정하는 것이 일반적이다. ​ 그러나 임대인과 임차인이 유지 및 보수 책임을 합의하여 정하는 것을 금지하는 법은 없다. 즉, 다시 말해, 임차인에게 건물 전체의 전기시설에 대한 유지 및 보수 책임을 부과하는 것이 가능하고 반대로 임대인에게 특정 유닛의 전등 교체와 같은 보수 책임을 부과하는 것도 물론 가능하다. 단, 이 모든 책임의 분배가 곧 돈(임대료 및 관리비)과 연관된다는 점은 명심할 필요가 있겠다. ​ 따라서 임차인 입장에서는 계약 전에, 각자의 사업의 종류에 따라 가장 흔하게 발생할 수 있는 보수 이슈들과 자신에게 필요 없을 것으로 예상되는 보수 이슈들을 잘 구분한뒤, 계약서에 이를 반영시키는 것이 중요하다. ​

계약의 종료(Termination)를 요구할 수 있는 경우 ​ 흔히 계약은 계약기간이 종료되어야만 종료되는 것이라 생각하는 경우가 많다. 우리가 계약서를 유심히 안들여다봐서 그렇지, 계약서 안에는 생각보다 계약의 조기종료를 촉발시키는 다양한 상황을 규정해놓곤 한다. ​ 많은 임대차 계약은 정해진 계약기간 내라 하더라도 일정 기간(1개월 내지 3개월)을 앞서 통지를 할 경우 계약의 조기종료를 허용하곤 한다. 단, 이 경우에, 위약금(Penalty) 조항이 있는지 여부를 반드시 살펴보아야 하는데, 어떤 경우는 특정 기간(Ex. 3개월)의 렌트비를 위약금으로 부과하기도 하고, 또 어떤 경우는 다음 임차인이 입주할때 까지의 렌트비 전액을 위약금으로 부과하는 경우도 있다. ​ 또한, 주의깊게 살펴볼 부분 중 하나는, 상업용 임대차 계약에서는 의무 임대기간을 정해두는 경우가 있는데, 이 경우에는 해당 의무기간 중에는 어떠한 사유로든 계약을 조기에 종료할 수 없다. ​ 마지막으로 임차인 입장에서는, 임대인이 계약기간 내에 일방적으로 종료를 요구할 수 있는 규정(Ex. 임차인이 다른 임차인들의 사업에 방해가 되는 행동을 한 경우 or 임차인이 자신의 유닛에 대한 유지 및 보수 의무를 제대로 이행하지 않는 경우 등)은 없는지 확인하고, 있을 경우, 최초 통지 후 시정할 기회를 부여하는 지 등을 살펴볼 필요가 있겠다.

의제 퇴거(Constructive Eviction) 권리 ​ 임차인은 자신의 책임 없이 발생된 사유로 해당 부동산을 자신의 임차 목적에 부합하는 사용을 할 수 없는 경우에 임대인에 대하여 계약을 파기하고 퇴거할 수 있는 권리(Constructive Eviction)를 주장할 수 있다. 이 경우, 임차인은 사전 통지를 한 후 부동산에서 퇴거하여 그 이후에는 렌트비 지급을 중단할 수 있다. ​ 그러나 캘리포니아의 경우, 임대차 계약서를 작성하면서 임대인과 임차인이 위 의제 퇴거 권리를 행사하는 것을 포기(Waiver)하는 것에 합의하는 것을 허용하고 있다. 따라서 특히 캘리포니아의 상업용 부동산 임대차 계약을 체결하는 경우라면 이 부분을 다시 한번 검토할 필요가 있다. ​

렌트비 연체 및 처리 방안 ​ 특히 Covid-19 이후로 대부분의 상업용 부동산들이 셧다운이 되면서 렌트비를 정상적으로 지급하지 못하는 사업체들이 굉장히 많았고, 그 여파는 지금까지도 이어지고 있다. 따라서 앞으로 임대인들 입장에서는 임차인들의 렌트비가 연체된 경우에 이를 처리하는 방안에 대하여 보다 더 자세하고 엄격하게 규정해두려고 할 것이다. ​ 기본적으로 렌트비 지불을 유예해 주는 사유와 그 기간을 정하고, 연체된 렌트비에 대한 지연이자, 그리고 유예기간을 넘겼을 때 퇴거절차에 대하여 자세하게 규정할 필요가 있다. 임차인 입장에서는 가급적 렌트비 지급 유예가 허용되는 사유를 폭넓게 규정하는 것이 좋고 지연이자를 최소화하는 방향으로 계약서 수정을 요청할 필요가 있겠다. ​

분쟁의 해결 ​ 모든 분쟁은 상호 합의로 원만하게 해결하는 것을 원칙으로 하지만 최종적으로는 제3의 기관(법원 또는 중재기관)을 통해 분쟁을 해결해야만 하는 경우가 발생할 수밖에 없다. 단, 중재로 분쟁을 해결하고자 할 경우에는 반드시 계약서에 중재로써 분쟁을 최종적으로 해결한다는 조항을 삽입해두어야만 한다는 점을 명심해야 한다. ​ 법원에서 소송으로 해결한다고 가정할 경우, 해당 부동산이 소재한 카운티의 지방법원을 전속관할로 설정하는 것이 가장 일반적이고 무리가 없을 것이다. 간혹 임대인이 거주하는 주소 또는 임대인 부동산 회사의 본점 소재지의 법원을 전속관할로 작성해오는 경우가 있으니 주의가 필요하다. ​ 한편, 중재로써 분쟁을 해결하고자 할 경우에는, 중재기관과 중재지를 선정하는 것이 중요하다. 여기서도 역시 중재지는 해당 부동산이 소재한 지역으로 정하는 것이 무난하다. 특히 분쟁의 원인이 건설 하자 등과 같은 전문적인 영역인 경우에는, 법원에서의 소송보다 해당 분야의 전문가를 중재인(Arbitrator)으로 선정할 수 있는 중재 방식을 택하는 것이 더 나을 수 있다.

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